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![)(`SP~A6R{[ZBTYVV]%KB`G.png](http://www.9n0q2u.cn/files/105410/1601/451984f672b_m.png)
內(nèi)容簡(jiǎn)介 本書基于經(jīng)濟(jì)原理、產(chǎn)權(quán)制度和估價(jià)技術(shù)體系等，通過對(duì)市場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行研究分析，建立一套相對(duì)完整的歷史性建筑估價(jià)理論與方法體系。 本書首先是對(duì)歷史性建筑的概念、價(jià)值體系等進(jìn)行分析；其次是對(duì)歷史性建筑的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理和產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行探究；第三是詳細(xì)闡述影響歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值變動(dòng)的主要因素；最后是依據(jù)估價(jià)原理，應(yīng)用不同的估價(jià)方法對(duì)歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值的認(rèn)定進(jìn)行研究，建立可行的估價(jià)方法技術(shù)體系，并附以具體的歷史性建筑估價(jià)實(shí)例，證明其科學(xué)合理性。 通過對(duì)歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確估價(jià)，能夠?yàn)闅v史性建筑的保護(hù)、修繕及再利用提供經(jīng)濟(jì)參考依據(jù)，也為鼓勵(lì)引入民間資金、進(jìn)一步完善歷史性建筑市場(chǎng)建設(shè)等提供決策支持。 目錄 0緒論1 0.1研究背景與研究意義1 0.1.1研究背景1 0.1.2研究意義3 0.2研究目標(biāo)與內(nèi)容3 0.2.1研究目標(biāo)3 0.2.2研究?jī)?nèi)容4 1歷史性建筑概述5 1.1歷史性建筑概念5 1.1.1歷史性建筑概念的界定5 1.1.2與歷史性建筑相關(guān)的概念7 1.2歷史性建筑類型9 1.2.1居住建筑10 1.2.2公共建筑12 1.2.3宗教建筑14 1.2.4禮制建筑15 1.2.5工業(yè)建筑15 1.2.6軍事建筑15 1.3歷史性建筑特征16 1.3.1二元性特殊不動(dòng)產(chǎn)16 1.3.2傳承性16 1.3.3地域性16 1.3.4產(chǎn)權(quán)限制性17 1.3.5稀缺性17 1.3.6資源與資產(chǎn)的雙重屬性18 1.3.7社會(huì)性18 2歷史性建筑價(jià)值體系19 2.1歷史性建筑價(jià)值概念19 2.1.1價(jià)值19 2.1.2歷史性建筑價(jià)值23 2.2構(gòu)建歷史性建筑價(jià)值體系24 2.2.1歷史性建筑綜合價(jià)值24 2.2.2歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值30 2.2.3歷史性建筑價(jià)值二重性33 3歷史性建筑估價(jià)的經(jīng)濟(jì)原理36 3.1歷史性建筑估價(jià)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論36 3.1.1勞動(dòng)價(jià)值論視角下的歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值分析36 3.1.2西方傳統(tǒng)價(jià)值理論視角下的歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值分析38 3.1.3新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下的歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值分析45 3.2歷史性建筑估價(jià)的前提——產(chǎn)權(quán)界定與限制47 3.2.1歷史性建筑產(chǎn)權(quán)體系的理論分析48 3.2.2歷史性建筑所有權(quán)的界定49 3.2.3歷史性建筑的其他權(quán)利52 3.2.4現(xiàn)實(shí)中的歷史性建筑產(chǎn)權(quán)限制規(guī)定55 3.3歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值特征60 3.3.1感知性與主觀性60 3.3.2動(dòng)態(tài)性與增值性60 3.3.3多元性與整體性61 3.3.4公共性與外部性61 3.3.5可衡量性與市場(chǎng)穩(wěn)定性62 4歷史性建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值的影響因素63 4.1社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素63 4.1.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)63 4.1.2社會(huì)文化因素65 4.1.3人口因素66 4.2市場(chǎng)供求關(guān)系因素67 4.2.1供給狀況67 4.2.2需求狀況68 4.2.3市場(chǎng)交易狀況68 4.3法律政策因素68 4.3.1法律政策68 4.3.2金融稅收70 4.3.3規(guī)劃因素71 4.4不動(dòng)產(chǎn)自身因素73 4.4.1位置73 4.4.2用途74 4.4.3產(chǎn)權(quán)限制條件75 4.4.4土地因素75 4.4.5建筑因素76 4.5歷史性建筑的相關(guān)影響因素79 4.5.1歷史價(jià)值要素影響因素79 4.5.2藝術(shù)價(jià)值要素影響因素82 4.5.3科學(xué)價(jià)值要素影響因素86 4.5.4社會(huì)文化價(jià)值要素影響因素89 4.5.5環(huán)境生態(tài)價(jià)值要素影響因素91 5歷史性建筑估價(jià)原則、方法與資料96 5.1價(jià)值基準(zhǔn)96 5.1.1價(jià)值基準(zhǔn)96 5.1.2市場(chǎng)價(jià)值96 5.1.3特殊價(jià)值97 5.1.4假設(shè)與特殊假設(shè)97 5.2估價(jià)原則98 5.2.1估價(jià)主體99 5.2.2估價(jià)客體99 5.2.3遵循的估價(jià)原則99 5.3估價(jià)方法的適用性分析103 5.3.1市場(chǎng)比較法103 5.3.2成本法104 5.3.3收益資本化法104 5.3.4假設(shè)開發(fā)法（剩余法）105 5.3.5基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法105 5.3.6特征價(jià)格法106 5.3.7條件價(jià)值法106 5.3.8旅行費(fèi)用法107 5.3.9生產(chǎn)率法108 5.3.10機(jī)會(huì)成本法108 5.4估價(jià)收集的參考資料109 5.4.1權(quán)屬資料109 5.4.2法規(guī)政策與保護(hù)規(guī)劃109 5.4.3建筑保護(hù)與利用資料109 5.4.4建筑現(xiàn)狀資料110 5.4.5歷史文化特征相關(guān)資料110 5.4.6市場(chǎng)資料110 5.4.7其他資料111 6收益資本化法的應(yīng)用112 6.1收益資本化法的適用性分析112 6.1.1收益分析112 6.1.2方法分析113 6.1.3組合技術(shù)分析114 6.2收益資本化法的程序117 6.2.1收益估算117 6.2.2費(fèi)用分析119 6.2.3綜合資本化率調(diào)整120 6.3收益資本化法的實(shí)證研究122 6.3.1估價(jià)對(duì)象歷史性建筑情況122 6.3.2收益估算123 6.3.3費(fèi)用分析123 6.3.4凈直接收益、間接收益的估算124 6.3.5綜合資本化率的調(diào)整124 6.3.6結(jié)論124 7市場(chǎng)比較法的應(yīng)用126 7.1市場(chǎng)比較法的適用性分析126 7.2市場(chǎng)比較法的程序127 7.2.1明確估價(jià)對(duì)象127 7.2.2選取可比實(shí)例129 7.2.3調(diào)整分析過程129 7.3市場(chǎng)比較法的實(shí)證研究133 7.3.1估價(jià)對(duì)象歷史性建筑情況133 7.3.2選取的可比實(shí)例134 7.3.3比較因素調(diào)整分析136 7.3.4結(jié)論138 7.4歷史性建筑用地的市場(chǎng)調(diào)整法138 7.4.1市場(chǎng)調(diào)整法的評(píng)估程序139 7.4.2市場(chǎng)調(diào)整法的實(shí)證運(yùn)用143 8成本法的應(yīng)用148 8.1成本法的適用性分析148 8.2成本法的程序149 8.2.1建筑用地地價(jià)計(jì)算150 8.2.2建筑成本150 8.2.3折舊計(jì)算152 8.2.4建筑物的歷史文化增值調(diào)整153 8.2.5產(chǎn)權(quán)限制155 8.3成本法的實(shí)證研究156 8.3.1估價(jià)對(duì)象歷史性建筑情況156 8.3.2歷史性建筑用地的地價(jià)估算157 8.3.3建筑成本158 8.3.4折舊計(jì)算159 8.3.5建筑物剩余價(jià)值160 8.3.6估算建筑物的歷史文化增值160 8.3.7產(chǎn)權(quán)限制161 8.3.8成本法結(jié)論161 9條件價(jià)值法的應(yīng)用163 9.1條件價(jià)值法的適用性分析163 9.1.1歷史性建筑的資源特征163 9.1.2條件價(jià)值法的應(yīng)用分析164 9.2條件價(jià)值法的程序166 9.2.1設(shè)計(jì)調(diào)查表格166 9.2.2確定調(diào)查對(duì)象166 9.2.3實(shí)際調(diào)查166 9.2.4最終計(jì)算167 9.3條件價(jià)值法的實(shí)證研究167 9.3.1估價(jià)對(duì)象情況167 9.3.2調(diào)查方法168 9.3.3調(diào)查結(jié)果169 10特征價(jià)格法的應(yīng)用172 10.1特征價(jià)格法的適用性分析172 10.2特征價(jià)格法的程序173 10.2.1變量選擇和樣本數(shù)據(jù)的收集174 10.2.2函數(shù)形式的選擇178 10.2.3模型估計(jì)與檢驗(yàn)180 10.2.4估價(jià)對(duì)象的價(jià)值評(píng)估181 10.3特征價(jià)格法的實(shí)證研究181 10.3.1估價(jià)對(duì)象歷史性建筑情況181 10.3.2變量的選擇183 10.3.3模型估計(jì)和檢驗(yàn)184 10.3.4估價(jià)對(duì)象歷史性建筑的價(jià)值評(píng)估188 11評(píng)價(jià)指標(biāo)比較法190 11.1評(píng)價(jià)指標(biāo)比較法的原理190 11.2評(píng)價(jià)指標(biāo)比較法的程序191 11.2.1明確估價(jià)對(duì)象192 11.2.2確定估價(jià)對(duì)象評(píng)價(jià)結(jié)果192 11.2.3經(jīng)濟(jì)價(jià)值結(jié)果的初步估算192 11.2.4驗(yàn)證與確定最終價(jià)值指示192 11.3歷史性建筑綜合價(jià)值評(píng)價(jià)指標(biāo)體系192 11.3.1歷史性建筑綜合價(jià)值的評(píng)價(jià)總體思路193 11.3.2評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建194 11.3.3基于變權(quán)的指標(biāo)權(quán)重確定195 11.3.4綜合評(píng)價(jià)模型與方法197 11.4評(píng)價(jià)指標(biāo)比較法實(shí)證：以蘇州東山古民居群為例198 11.4.1估價(jià)對(duì)象歷史性建筑群情況198 11.4.2估價(jià)對(duì)象的綜合價(jià)值評(píng)價(jià)200 11.4.3根據(jù)綜合評(píng)價(jià)結(jié)果對(duì)目標(biāo)對(duì)象進(jìn)行初步估價(jià)200 11.4.4驗(yàn)證及結(jié)論201 12結(jié)論：構(gòu)建歷史性建筑估價(jià)體系202 12.1主要結(jié)論202 12.2研究展望206 參考文獻(xiàn)208 附件223 |
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